<DIV>只有他才可以使房价降低（二）</DIV>
<DIV>近日广州市政府出台了多项调节楼价的惠民政策，并承诺在未来三年内兴建1250万平方米建筑面积的房屋，这个政策可以算得上一个惠民政策，其意可嘉。但1250万平方米只相当于20万套住房，大概可以解决60万人的住房问题，对于一个1600万人的城市只不过是杯水车薪，而且20万套的建成，不但不能减少住房的压力，反而进一步加剧了住房的压力，在我国目前人口自由流动的政策下，经济发达的城市，兴建楼房越多，意味着从外地涌入城市的人口越多，而且人口的增量远高于房屋的增量，新增的人口使城市人口总量进一步增加，人口的基数加大必然将进一步加剧市场对房屋的需求，从而进一步引起房价上扬。<BR>单位自建房的出现只会引起房屋开发收入的利益再分配，大量的企业将以解决职工住房为借口，获取土地，然后进行房地产开发，开发出来的房屋将以各种形式进入市场，与市场房价接轨，从而获取二元化政策的中的巨大差价利益，使黑幕更黑滋生出新的腐败群体。<BR>政府企图通过限制利润的方式压抑房价，其原意是好的，但不会有效果，因为，上有政策，下有对策，当你限制了明价后，发展商和房租利益既得者自然会通过暗的方式获取利益（如转让费、咨询费、手续费、认号费、饮茶费等等），而且台下交易比台上交易更不透明，更容易获取更高的利益，目前商铺买卖或转让中出现的饮茶费、转让费、手续费等现象就是最好的佐证，深圳福利房、安居房买卖和廉租房出租实施的结果亦都是最好的佐证。<BR>影响楼价的最重要和最根本的原因是人口总量，如果人口总量，长期处于一个固定值，那么，随着时间的推延，开发的房屋越多，市场的需求压力也就越小，房价就会越来越低。但中国目前现状是，开发的房屋越多，人口的增长越多，人口增长的速度远高于房屋增长的速度，从而使房屋的供需矛盾越来越尖锐，从而使房价越来越高。人口的问题不解决，房价的问题也就永远都无法解决。<BR></DIV>

城市发展与人口政策（二）
近日广州市政府出台了多项调节楼价的惠民政策，并承诺在未来三年内兴建1250万平方米建筑面积的房屋，这个政策可以算得上一个惠民政策，其意可嘉。但1250万平方米只相当于20万套住房，大概可以解决60万人的住房问题，对于一个1600万人的城市只不过是杯水车薪，而且20万套的建成，不但不能减少住房的压力，反而进一步加剧了住房的压力，在我国目前人口自由流动的政策下，经济发达的城市，兴建楼房越多，意味着从外地涌入城市的人口越多，而且人口的增量远高于房屋的增量，新增的人口使城市人口总量进一步增加，人口的基数加大必然将进一步加剧市场对房屋的需求，从而进一步引起房价上扬。
单位自建房的出现只会引起房屋开发收入的利益再分配，大量的企业将以解决职工住房为借口，获取土地，然后进行房地产开发，开发出来的房屋将以各种形式进入市场，与市场房价接轨，从而获取二元化政策的中的巨大差价利益，使黑幕更黑滋生出新的腐败群体。
政府企图通过限制利润的方式压抑房价，其原意是好的，但不会有效果，因为，上有政策，下有对策，当你限制了明价后，发展商和房租利益既得者自然会通过暗的方式获取利益（如转让费、咨询费、手续费、认号费、饮茶费等等），而且台下交易比台上交易更不透明，更容易获取更高的利益，目前商铺买卖或转让中出现的饮茶费、转让费、手续费等现象就是最好的佐证，深圳福利房、安居房买卖和廉租房出租实施的结果亦都是最好的佐证。
影响楼价的最重要和最根本的原因是人口总量，如果人口总量，长期处于一个固定值，那么，随着时间的推延，开发的房屋越多，市场的需求压力也就越小，房价就会越来越低。但中国目前现状是，开发的房屋越多，人口的增长越多，人口增长的速度远高于房屋增长的速度，从而使房屋的供需矛盾越来越尖锐，从而使房价越来越高。人口的问题不解决，房价的问题也就永远都无法解决。

城市发展与人口政策（二）

近日广州市政府出台了多项调节楼价的惠民政策，并承诺在未来三年内兴建1250万平方米建筑面积的房屋，这个政策可以算得上一个惠民政策，其意可嘉。但1250万平方米只相当于20万套住房，大概可以解决60万人的住房问题，对于一个1600万人的城市只不过是杯水车薪，而且20万套的建成，不但不能减少住房的压力，反而进一步加剧了住房的压力，在我国目前人口自由流动的政策下，经济发达的城市，兴建楼房越多，意味着从外地涌入城市的人口越多，而且人口的增量远高于房屋的增量，新增的人口使城市人口总量进一步增加，人口的基数加大必然将进一步加剧市场对房屋的需求，从而进一步引起房价上扬。
单位自建房的出现只会引起房屋开发收入的利益再分配，大量的企业将以解决职工住房为借口，获取土地，然后进行房地产开发，开发出来的房屋将以各种形式进入市场，与市场房价接轨，从而获取二元化政策的中的巨大差价利益，使黑幕更黑滋生出新的腐败群体。
政府企图通过限制利润的方式压抑房价，其原意是好的，但不会有效果，因为，上有政策，下有对策，当你限制了明价后，发展商和房租利益既得者自然会通过暗的方式获取利益（如转让费、咨询费、手续费、认号费、饮茶费等等），而且台下交易比台上交易更不透明，更容易获取更高的利益，目前商铺买卖或转让中出现的饮茶费、转让费、手续费等现象就是最好的佐证，深圳福利房、安居房买卖和廉租房出租实施的结果亦都是最好的佐证。
影响楼价的最重要和最根本的原因是人口总量，如果人口总量，长期处于一个固定值，那么，随着时间的推延，开发的房屋越多，市场的需求压力也就越小，房价就会越来越低。但中国目前现状是，开发的房屋越多，人口的增长越多，人口增长的速度远高于房屋增长的速度，从而使房屋的供需矛盾越来越尖锐，从而使房价越来越高。人口的问题不解决，房价的问题也就永远都无法解决。

谁在为钉子户填单吗？
“历史上|最牛的钉子户”事件是中国经济发展过程中，是人民追求平等保护和自由权利的一个特殊性事件，这个事件说明中国人民正从公权利益向私权利益观念的转变。“历史上|最牛的钉子户”事件，是人们在转变过程中的缺乏一个制衡机制，导致人们极容易从一个极端走向了另一个极端，这种极端行为不是人们所需要正常权利的保障，而是小数社会垃圾打着维护个人权利旗帜破坏全体人民的公共利益的典型事件，这种现即使在自称自由民主权利非常发达的小数民族国家——欧、美，都是为人们所不容。这个事件其实是个别人为了自已的利益而直接或间接使当地全体公民为其的利益埋单的一个极端自私行为，它对人们公共利益和权利的损害具体表现为以下几方面：
一、“历史上|最牛的钉子户”事件，如果钉子户成功得到自已所得到利益，势必引起连锁反应，以后所有被要求拆迁补偿的当事人，都会使用同等方式向政府和开发商采取同等的行动，政府所有的关于民生和城市建设的发展计划将因此被迫暂停、阁置或中止。政府的经济发展计划，无论从主观上和客观上都会改善城镇市容环境，增加就业机会，提高人们经济收入水平。如果发展计划一但暂停、阁置或中止，所造成的后果是投资者就会减少，所带动的消费效应和连动的福利效应就会消失，人们就业的机会也就减少，在小数民族国家的欧州各国和美国，他们政府有一个最得民心的政策就是想尽一切办法，让投资者前来投资，只要你投资，不管你有意或是无意，客观上你就帮助解决了当地人民的就业问题（那怕只解决了一个人就业也行），帮助了当地消费，带动了当地经济的发展，但如果钉子户的存在，使投资者却步，自然就会减少了就业的机会，影响了当地经济的发展水平，最终受害的还是全体市民。
二、如果钉子户得到其所得的利益，必然会增加政府和发展商的建设成本，而这个成本必然会转嫁给全体市民。我们都知道，一座楼房，其建筑成本并不高，但为什么房屋价格总是高攀不下，其中一个非常重要原因就是土地成本高，土地成本占房屋的50%，如果房屋的建设成本高了，发展商必然会把成本转嫁给消费者。而就一个城市而言，城市房屋平均价由各个单体楼价构成，如果某些重要楼盘价格上扬，必然引成周边和全市楼价攀比上扬。楼房上扬受害最大是全体市民。另外楼价是社会经济结构中一个重要的指标。楼价的上扬最终会导致人们的衣食住行、教育、医疗卫生等全面价格上扬。受害的还是全体市

我们有义务为钉子户填单吗？
“历史上|最牛的钉子户”事件是中国经济发展过程中，是人民追求平等保护和自由权利的一个特殊性事件，这个事件说明中国人民正从公权利益向私权利益观念的转变。“历史上|最牛的钉子户”事件，是人们在转变过程中的缺乏一个制衡机制，导致人们极容易从一个极端走向了另一个极端，这种极端行为不是人们所需要正常权利的保障，而是小数社会垃圾打着维护个人权利旗帜破坏全体人民的公共利益的典型事件，这种现即使在自称自由民主权利非常发达的小数民族国家——欧、美，都是为人们所不容。这个事件其实是个别人为了自已的利益而直接或间接使当地全体公民为其的利益埋单的一个极端自私行为，它对人们公共利益和权利的损害具体表现为以下几方面：
一、“历史上|最牛的钉子户”事件，如果钉子户成功得到自已所得到利益，势必引起连锁反应，以后所有被要求拆迁补偿的当事人，都会使用同等方式向政府和开发商采取同等的行动，政府所有的关于民生和城市建设的发展计划将因此被迫暂停、阁置或中止。政府的经济发展计划，无论从主观上和客观上都会改善城镇市容环境，增加就业机会，提高人们经济收入水平。如果发展计划一但暂停、阁置或中止，所造成的后果是投资者就会减少，所带动的消费效应和连动的福利效应就会消失，人们就业的机会也就减少，在小数民族国家的欧州各国和美国，他们政府有一个最得民心的政策就是想尽一切办法，让投资者前来投资，只要你投资，不管你有意或是无意，客观上你就帮助解决了当地人民的就业问题（那怕只解决了一个人就业也行），帮助了当地消费，带动了当地经济的发展，但如果钉子户的存在，使投资者却步，自然就会减少了就业的机会，影响了当地经济的发展水平，最终受害的还是全体市民。
二、如果钉子户得到其所得的利益，必然会增加政府和发展商的建设成本，而这个成本必然会转嫁给全体市民。我们都知道，一座楼房，其建筑成本并不高，但为什么房屋价格总是高攀不下，其中一个非常重要原因就是土地成本高，土地成本占房屋的50%，如果房屋的建设成本高了，发展商必然会把成本转嫁给消费者。而就一个城市而言，城市房屋平均价由各个单体楼价构成，如果某些重要楼盘价格上扬，必然引成周边和全市楼价攀比上扬。楼房上扬受害最大是全体市民。另外楼价是社会经济结构中一个重要的指标。楼价的上扬最终会导致人们的衣食住行、教育、医疗卫生等全面价格上扬。受害的还是

从城市楼价的到人口自由的流动带来的思考
目前全国上下从中央政府、地方政府到普通市民都在热议和关心房价问题，房价问题是关系到全体公民生存和发展的一个重要内容。虽然不少从小数民族国家欧美海归回来的所谓精英，还是各级政府为些作出了很大的努力，但仍然收效甚微，究其原因，主要是，我们目前所出台的政策，都是以海外的小数民族国家——欧洲和美国，学习回来的理论为依据，这些小数民族的国家理论根本就不可能适用中国国情，任何一种经济理论和社会科学都是在特定经济环境和文化背景下研究出来的，象欧美这些小数民族国家，他们的人口总量很少（不足中国的十分之一），城市、城乡之间人口流动相对稳定，人民的文化水平差异不大，社会分配和保障制度比较成熟和均衡，在这种特定的情态环境下制定的经济和社会理论在当地是正确的。但中国国情和文化背景与他们差异很大，中国地大人多，各地的经济水平、风俗习惯、人们的生活水平和社会保障体系差异巨大，在我国目前人口管理制度放开，人口随意流动的情况下，任何一个城市都不可能单独通过制定一二个房地产管理措施就可以稳定楼价。我国影响楼价的最主要原因是各地经济发展水平和社会福利保障水平差异巨大，这种差异导致人口的大量流动，如果一个城市制定出高于其它地区的福利政策和收入制度，而且这种制度有利于外来人口的政策，那么必然会引起大量的流动人口涌入该城市，人口的大量流动造成单个城市人口总量不断攀升，人口的攀升导致人们对房屋需求的增长。在需求的增长远高于房屋供给的时候，就必然会导致房屋价格上扬，而且这种上扬与供需双方差距成正比。只有有效减少这种差距才真正有可能降低房价。
一、目前不少地方政府认为只要多建设廉租房就可以增大房租的供应量，就能压抑楼价。本人认为不一定有效，而且还有可以产生相反的作用，使房价越来越高。因为政府的计划是以一个相对稳定的人口总量为依据的，但事实上，这个城市的人口总量是不断攀升的，而且政策越好，攀升越快。由于人口总量的增长使房屋需求总量也不断增长，但任何一个城市的土地供应量是有限的，房屋的建设速度和总量是远小于需求的增长速度和总量。供需状况的增长速度差距越大，价格增长速度也就越大。因此政府只有在严格控制人口总量，使人口总量在一段相当长的时间内，处于一个相对静止的情况下，政府廉租房的有效供给才可能抵消需求的增长，从而不断缩小供需矛盾，直至问题的解决。如

从城市楼价的到人口自由的流动带来的思考
目前全国上下从中央政府、地方政府到普通市民都在热议和关心房价问题，房价问题是关系到全体公民生存和发展的一个重要内容。虽然不少从小数民族国家欧美海归回来的所谓精英，还是各级政府为些作出了很大的努力，但仍然收效甚微，究其原因，主要是，我们目前所出台的政策，都是以海外的小数民族国家——欧洲和美国，学习回来的理论为依据，这些小数民族的国家理论根本就不可能适用中国国情，任何一种经济理论和社会科学都是在特定经济环境和文化背景下研究出来的，象欧美这些小数民族国家，他们的人口总量很少（不足中国的十分之一），城市、城乡之间人口流动相对稳定，人民的文化水平差异不大，社会分配和保障制度比较成熟和均衡，在这种特定的情态环境下制定的经济和社会理论在当地是正确的。但中国国情和文化背景与他们差异很大，中国地大人多，各地的经济水平、风俗习惯、人们的生活水平和社会保障体系差异巨大，在我国目前人口管理制度放开，人口随意流动的情况下，任何一个城市都不可能单独通过制定一二个房地产管理措施就可以稳定楼价。我国影响楼价的最主要原因是各地经济发展水平和社会福利保障水平差异巨大，这种差异导致人口的大量流动，如果一个城市制定出高于其它地区的福利政策和收入制度，而且这种制度有利于外来人口的政策，那么必然会引起大量的流动人口涌入该城市，人口的大量流动造成单个城市人口总量不断攀升，人口的攀升导致人们对房屋需求的增长。在需求的增长远高于房屋供给的时候，就必然会导致房屋价格上扬，而且这种上扬与供需双方差距成正比。只有有效减少这种差距才真正有可能降低房价。
一、目前不少地方政府认为只要多建设廉租房就可以增大房租的供应量，就能压抑楼价。本人认为不一定有效，而且还有可以产生相反的作用，使房价越来越高。因为政府的计划是以一个相对稳定的人口总量为依据的，但事实上，这个城市的人口总量是不断攀升的，而且政策越好，攀升越快。由于人口总量的增长使房屋需求总量也不断增长，但任何一个城市的土地供应量是有限的，房屋的建设速度和总量是远小于需求的增长速度和总量。供需状况的增长速度差距越大，价格增长速度也就越大。因此政府只有在严格控制人口总量，使人口总量在一段相当长的时间内，处于一个相对静止的情况下，政府廉租房的有效供给才可能抵消需求的增长，从而不断缩小供需矛盾，直至问题的解决。如果地方政府不

从城市楼价的到人口自由的流动带来的思考
目前全国上下从中央政府、地方政府到普通市民都在热议和关心房价问题，房价问题是关系到全体公民生存和发展的一个重要内容。虽然不少从小数民族国家欧美海归回来的所谓精英，还是各级政府为些作出了很大的努力，但仍然收效甚微，究其原因，主要是，我们目前所出台的政策，都是以海外的小数民族国家——欧洲和美国，学习回来的理论为依据，这些小数民族的国家理论根本就不可能适用中国国情，任何一种经济理论和社会科学都是在特定经济环境和文化背景下研究出来的，象欧美这些小数民族国家，他们的人口总量很少（不足中国的十分之一），城市、城乡之间人口流动相对稳定，人民的文化水平差异不大，社会分配和保障制度比较成熟和均衡，在这种特定的情态环境下制定的经济和社会理论在当地是正确的。但中国国情和文化背景与他们差异很大，中国地大人多，各地的经济水平、风俗习惯、人们的生活水平和社会保障体系差异巨大，在我国目前人口管理制度放开，人口随意流动的情况下，任何一个城市都不可能单独通过制定一二个房地产管理措施就可以稳定楼价。我国影响楼价的最主要原因是各地经济发展水平和社会福利保障水平差异巨大，这种差异导致人口的大量流动，如果一个城市制定出高于其它地区的福利政策和收入制度，而且这种制度有利于外来人口的政策，那么必然会引起大量的流动人口涌入该城市，人口的大量流动造成单个城市人口总量不断攀升，人口的攀升导致人们对房屋需求的增长。在需求的增长远高于房屋供给的时候，就必然会导致房屋价格上扬，而且这种上扬与供需双方差距成正比。只有有效减少这种差距才真正有可能降低房价。
一、目前不少地方政府认为只要多建设廉租房就可以增大房租的供应量，就能压抑楼价。本人认为不一定有效，而且还有可以产生相反的作用，使房价越来越高。因为政府的计划是以一个相对稳定的人口总量为依据的，但事实上，这个城市的人口总量是不断攀升的，而且政策越好，攀升越快。由于人口总量的增长使房屋需求总量也不断增长，但任何一个城市的土地供应量是有限的，房屋的建设速度和总量是远小于需求的增长速度和总量。供需状况的增长速度差距越大，价格增长速度也就越大。因此政府只有在严格控制人口总量，使人口总量在一段相当长的时间内，处于一个相对静止的情况下，政府廉租房的有效供给才可能抵消需求的增长，从而不断缩小供需矛盾，直至问题的解决。如

我们有义务为钉子户填单吗？
“历史上|最牛的钉子户”事件是中国经济发展过程中，是人民追求平等保护和自由权利的一个特殊性事件，这个事件说明中国人民正从公权利益向私权利益观念的转变。“历史上|最牛的钉子户”事件，是人们在转变过程中的缺乏一个制衡机制，导致人们极容易从一个极端走向了另一个极端，这种极端行为不是人们所需要正常权利的保障，而是小数社会垃圾打着维护个人权利旗帜破坏全体人民的公共利益的典型事件，这种现即使在自称自由民主权利非常发达的小数民族国家——欧、美，都是为人们所不容。这个事件其实是个别人为了自已的利益而直接或间接使当地全体公民为其的利益埋单的一个极端自私行为，它对人们公共利益和权利的损害具体表现为以下几方面：
一、“历史上|最牛的钉子户”事件，如果钉子户成功得到自已所得到利益，势必引起连锁反应，以后所有被要求拆迁补偿的当事人，都会使用同等方式向政府和开发商采取同等的行动，政府所有的关于民生和城市建设的发展计划将因此被迫暂停、阁置或中止。政府的经济发展计划，无论从主观上和客观上都会改善城镇市容环境，增加就业机会，提高人们经济收入水平。如果发展计划一但暂停、阁置或中止，所造成的后果是投资者就会减少，所带动的消费效应和连动的福利效应就会消失，人们就业的机会也就减少，在小数民族国家的欧州各国和美国，他们政府有一个最得民心的政策就是想尽一切办法，让投资者前来投资，只要你投资，不管你有意或是无意，客观上你就帮助解决了当地人民的就业问题（那怕只解决了一个人就业也行），帮助了当地消费，带动了当地经济的发展，但如果钉子户的存在，使投资者却步，自然就会减少了就业的机会，影响了当地经济的发展水平，最终受害的还是全体市民。
二、如果钉子户得到其所得的利益，必然会增加政府和发展商的建设成本，而这个成本必然会转嫁给全体市民。我们都知道，一座楼房，其建筑成本并不高，但为什么房屋价格总是高攀不下，其中一个非常重要原因就是土地成本高，土地成本占房屋的50%，如果房屋的建设成本高了，发展商必然会把成本转嫁给消费者。而就一个城市而言，城市房屋平均价由各个单体楼价构成，如果某些重要楼盘价格上扬，必然引成周边和全市楼价攀比上扬。楼房上扬受害最大是全体市民。另外楼价是社会经济结构中一个重要的指标。楼价的上扬最终会导致人们的衣食住行、教育、医疗卫生等全面价格上扬。受害的还是

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